Kategoriarkiv: Jura

Arealmangler

Artiklen omhandler den retlige behandling af arealmangler i retspraksis særligt med fokus på to nye domme fra Højesteret, som gør op med en uens praksis ved de to landsretter.

Spørgsmålet om den retlige behandling af arealmangler har været gennemtærsket en del i diverse artikler, men problemstillingen er også fortsat højaktuel, idet der til stadighed verserer mange retssager om emnet. Højesteret har den 30. august 2013 afsagt to domme om spørgsmålet, og dommene afklarer nu endeligt, at arealmangler ikke er omfattet af sælgers ansvarsfritagelse i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.[1]

Om mangler ved fast ejendom generelt

Helt kort opdeler man mangler ved fast ejendom i faktiske mangler og retlige mangler. Faktiske mangler omfatter alt der ikke kan betegnes som en retlig mangel. Faktiske mangler er kendetegnet ved, at det er muligt at betale sig fra at få dem udbedret rent fysisk. Faktiske mangler vedrører ikke alene selve ejendommen, men kan også vedrøre forhold på grunden. Det er dog ikke alle faktiske mangler der også kan kategoriseres som værende fysiske mangler, herunder f.eks. arealmangler, idet køber ikke vil have krav på, at det manglende areal bliver tilbygget til ejendommen.

Retlige mangler derimod er kendetegnet ved, at sælger ikke har haft den retlige råden til at sælge ejendommen, således som gjort. Det kan være, at sælger ikke har haft ejendomsretten, eller at sælger har solgt ejendommen på trods af en forkøbsret til anden side. Vanhjemmel er en retlig mangel.

Om mangler ved fast ejendom ifølge forbrugerbeskyttelsesloven

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 1 har følgende ordlyd:

”Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-6. Køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten.”

Forbrugerbeskyttelseslovens ordlyd siger, at sælger fritages for ansvar for mangler ved bygningernes fysiske tilstand, såfremt visse betingelser er opfyldt.

I betænkning nr. 1276/1994 s.159 henviser udvalget bag forbrugerbeskyttelsesloven direkte til, at sælger kan fritages for sin hæftelse for fysiske mangler, hvis en række betingelser er opfyldt. I betænkningen skelnes generelt mellem faktiske mangler og fysiske mangler, og det fremgår tydeligt, at det har været udvalgets hensigt, at sælger alene skulle kunne ansvarsfriholdes for fysiske mangler.

Udvalget bag loven har jf. betænkning nr. 1276/1994 s. 161 haft til hensigt at sikre, at de fleste mangelsproblemer (ville) blive afværget på forhånd, og ikke helt at afskære, at købere kunne gøre mangelsindsigelser gældende overhovedet. Af betænkningens s.137 fremgår det, at hvis der er udarbejdet en tilstandsrapport i forbindelse med overdragelse af en fast ejendom, vil dens helt centrale retsvirkning i forholdet mellem køber og sælger være, at fejl, som omtales i rapporten, ikke senere kan påberåbes som mangler. Og på side 148, at der kan opnås en styrkelse af forbrugernes stilling ved køb af fast ejendom ved at begrænse problemerne med fysiske mangler. Og side 154, at selv om der foreligger en tilstandsrapport, vil parterne således ikke kunne være fuldstændig sikre på, at der ikke kan opstå mangelproblemer efter handelens afslutning. Det har således aldrig været formålet med forbrugerbeskyttelsesloven helt at afskære en køber fra at kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag hos sælger i tilfælde af mangler.

På betænkningens side 149 står anført, at ved køb af fast ejendom er både køber og sælger som oftest uprofessionelle, og derfor bør ”forbrugerbeskyttelsen” så vidt muligt være rettet mod begge parter… En begrænsning af mangelsproblemerne bør derfor ske på en måde, der er til fordel for både køber og sælger.

Som en konsekvens af, at arealmangler ikke er en fysisk mangel følger også, at en køber ikke kan forsikre sig imod, at ejendommens areal viser sig ikke at være som oplyst sælger.

Tidligere retspraksis

U 2010.343 Ø

I 2010 afsagde Østre Landsret imidlertid en dom, U 2010.343 Ø, hvor landsretten kom frem til, at en arealmangel på 27 m2er en fysisk mangel ved ejendommen, og at sælger af samme årsag var fritaget for ansvar gennem lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, idet sælger forinden havde fremlagt en tilstandsrapport og tilbudt at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring.

Dommen er sidenhen – med rette – blevet skarpt kritiseret, blandt andet af forhenværende retspræsident H.P. Rosenmeier i U 2010B.210, og som anført ovenfor er dommen i stærk kontrast til betænkningen og hensigterne bag forbrugerbeskyttelsesloven, idet dommen alene beskytter sælger, men gør køber retsløs.

Østre Landsret fejler i U 2010.343 Ø idet Østre Landsret gør faktiske mangler og fysiske mangler til det samme. Fysiske mangler ved ejendommen er et segment under faktiske mangler. Men det er ikke det samme. Der findes andre faktiske mangler, end blot de fysiske mangler, herunder arealmangler og mangler ved grunden i øvrigt. Med de to nye domme fra Højesteret har U 2010.343 Ø ikke længere nogen præjudikatsværdi.

Vestre landsrets domme fra 2011

Vestre Landsret har efterfølgende i 2011 i to sager truffet den modsatte afgørelse. I den første sag hvor arealmanglen udgjorde 17 m2af en ejendom solgt som værende 113 m2udtalte Vestre Landsret, at ”arealafvigelsen har ikke karakter af at være en fysisk mangel ved huset.”

I den anden sag udgjorde arealmanglen 28 m2af en ejendom solgt som værende 150 m2. Her udtalte Vestre Landsret, at der er tale om en faktisk mangel, og fortsatte:

Denne mangel kan imidlertid ikke anses for at være en mangel, der har en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den falder under lovens § 2, stk. 1. Der må herved lægges vægt på, at ejendommens fysiske tilstand som sådan er som forudsat, og at køber derfor ikke har krav på ændring af denne tilstand. Manglen består derimod reelt i, at ejendommen ikke kan beskrives som havende et boligareal som anført i salgsopstillingen og dermed ikke kan videresælges som sådan.

Vestre Landsret viser dermed, modsat Østre Landsret, at man er klar over sondringen mellem fysiske og faktiske mangler.

De to domme fra Vestre Landsret stod dermed i skærende kontrast til U 2010.343 Ø. Dette var også hovedårsagen til, at de to domme blev indbragt for Højesteret, da der var opstået en uholdbar forskel mellem retspraksis hos Østre og Vestre Landsret.

Højesterets domme af 30. august 2013

Højesteret har med to domme af den 30. august 2013 stadfæstet Vestre Landsrets domme fra 2011, og dermed afklaret retsstillingen i betydeligt omfang.

Højesterets begrundelse i de to sager er på de principielle linjer identiske.

Mangelsbegrebet

I den ene sag skulle Højesteret indledningsvis tage stilling til, hvorvidt et manglende boligareal overhovedet er en retligt relevant mangel. Højesteret udtaler herom:

”Der foreligger bl.a. en mangel ved en salgsgenstand, hvis sælgeren har givet urigtige oplysninger,

som har haft betydning for køberens bedømmelse af genstanden. Det blev ved salget af ejendommen oplyst, at boligarealet udgjorde 113 m2, men en efterfølgende opmåling har vist, at arealet kun udgør 95,7 m2.

Der er tale om en ikke uvæsentlig arealafvigelse, og boligarealets størrelse har normalt stor

betydning ved prisfastsættelsen af en familiebolig. Der er ikke grundlag for at antage, at det

forholder sig anderledes i den foreliggende sag, og Højesteret tiltræder derfor, at den urigtige

oplysning om ejendommens boligareal udgør en mangel.”

Lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom mv.

For begge sager skulle Højesteret herefter afgøre, hvorvidt arealmangler falder indenfor eller udenfor forbrugerbeskyttelseslovens område. Højesteret udtaler enslydende i begge sager:

”Efter lovens § 2, stk. 1, kan en køber af en fast ejendom som udgangspunkt ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, hvis køberen fra sælgeren

har modtaget en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring.

Det følger af bestemmelsens formål, at sælgerne som udgangspunkt ikke bør fritages for

hæftelse med hensyn til forhold, som i almindelighed ikke belyses i en tilstandsrapport, og

som køberne ikke kan forsikre sig imod. Det er ikke forudsat, at den bygningssagkyndiges

undersøgelse skal omfatte en kontrol af ejendommens boligareal.

En urigtig oplysning om en ejendoms boligareal kan ikke anses for at være en mangel, der har

en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den er omfattet af lovens § 2, stk. 1. Der

må herved lægges vægt på, at ejendommens fysiske tilstand som sådan er som forudsat.

Højesteret tiltræder herefter, at (køber) af ejendommen ikke som følge af den pågældende bestemmelse er afskåret fra at gøre et krav gældende over for (sælger).”

Afslag i købesummen

I begge sager udmålte Højesteret herefter et afslag i købesummen på henholdsvis 50.000 kr. og 150.000 kr. Højesteret udtaler blandt andet:

”Ved afgørelsen af, om en køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, skal

der tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var

blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på

handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed.”

Konklusion

Højesteret har nu én gang for alle fastslået, at arealmangler ikke er omfattet af sælgers ansvarsfritagelse i forbrugerbeskyttelsesloven. Dette er også det logiske resultat, da det opretholder en mere rimelig balance mellem køber og sælger, end der opnås ved det modsatte resultat.

Højesteret tog imidlertid ikke stilling til spørgsmålet om, hvorvidt køber i den ene sag kunne kræve erstatning efter reglerne om garanti eller culpa. Afklaringen af dette retslige spørgsmål må således afvente retsudviklingen.

Forældelse af reklamationsretten ved henholdsvis almindeligt salg og salg i kommission

Denne artikel omhandler de tilfælde, hvor en producent/importør sælger til en mellemhandler, som efterfølgende sælger til slutbrugeren. Det er i sådanne tilfælde ikke utænkeligt, at mellemhandleren blot stiller varen på lager, indtil den kan videresælges, og mellemhandleren foretager sjældent en nøje gennemgang af det købte. Men hvad nu hvis der går flere år, inden varen videresælges til slutbrugeren, og først slutbrugeren konstaterer mangler ved varen?

Almindelig handel

Ved almindelig handel forstås i denne sammenhæng, at mellemhandleren har købt varen til sig selv for efterfølgende at sælge den videre.

Ved en sådan handel gælder købeloven. Købeloven bestemmer, at mellemhandleren har pligt til at gennemgå varen, når den modtages, og mellemhandleren har pligt til at reklamere straks overfor producenten/importøren, såfremt varen lider af en mangel.

Kunne manglen være opdaget ved en almindelig gennemgang af varen ved modtagelsen, så kan mellemhandleren ikke senere gøre mangelskrav gældende overfor producenten/importøren. Mellemhandleren kan altså ikke med god samvittighed blot stille varen på lager uden nærmere at undersøge den.

Må manglen derimod anses for skjult, således at den ikke ville være blevet opdaget ved en almindelig gennemgang, så bortfalder mellemhandlerens reklamationsret under alle omstændigheder som hovedregel efter to år. Den første undtagelse hertil er, hvis producenten/importøren har givet mellemhandleren en udvidet reklamationsret, der gælder i en længere periode, og den anden undtagelse er, at såfremt producenten/importøren ikke straks protesterer mod den for sene reklamation og i stedet indleder realitetsforhandlinger med mellemhandleren, så kan fristen for rettidig reklamation suspenderes.

Som sælger bør man derfor altid straks protestere skriftligt over for sen reklamation, såfremt man har mistanke om, at reklamationen er for sen.

Problemet for mellemhandleren er åbenlys. Mellemhandleren kan i maksimalt to år gøre brug af reklamationsretten overfor producenten/importøren, men fra den dag hvor mellemhandleren sælger varen videre til slutbrugeren, kan slutbrugeren benytte sin reklamationsret i to år, og dermed også på et tidspunkt, hvor det er for sent for mellemhandleren at videreføre kravet overfor producenten/importøren. Mellemhandleren risikerer at blive fanget, uanset om mellemhandleren burde have opdaget manglen ved købet.

Handel i kommission

Er varen derimod solgt i kommission forholder det sig anderledes.

Mellemhandleren er nu i stedet kommissionær, hvilket betyder, at kommissionæren handler i eget navn men for producentens/importørens regning. Kommissionæren bliver dermed som ved almindelig handel selv forpligtet overfor slutbrugeren. Slutbrugeren kan heller ikke ved handel i kommission rette et krav direkte mod producenten/importøren.

Imidlertid er varen, indtil kommissionæren sælger den, producentens/importørens ejendom. Ejendomsretten har aldrig ligget hos kommissionæren, og kommissionæren har ikke købt varen i købelovens forstand.

Det har den betydning, at den 2-årige reklamationsfrist overfor producenten/importøren først løber fra det tidspunkt, hvor slutbrugeren køber varen. Slutbrugeren skal reklamere overfor kommissionæren, men denne kan i samme omfang videresende reklamationen til producenten/importøren. Kommissionæren risikerer således ikke, at dennes reklamationsret er bortfaldet på et tidligere tidspunkt end slutbrugerens.

Afsluttende bemærkninger

For slutbrugeren har det således ingen betydning, om varen er købt i almindelig handel eller som en del af en kommissionsaftale. For mellemhandleren medfører kommissionsaftalen derimod en forbedring i forhold til reklamationsretten overfor producenten/importøren. Imidlertid kan andre bestemmelser i kommissionsaftalen være mindre fordelagtige for mellemhandleren, hvorfor mellemhandleren, såfremt denne har valget, i hvert enkelt tilfælde må vurdere, hvorvidt det er mest fordelagtigt, at købe varer til videresalg i almindelig handel eller som del af en kommissionsaftale.

Møderet for landsretten

I går havde jeg den store glæde at bestå min anden prøvesag ved Vestre Landsret, hvorfor jeg nu kan kalde mig advokat med “møderet for landsretten.” Det betyder også, at jeg nu må placere et (L) efter min titel.

Prøven består i, at man skal bevise, at man kan planlægge og gennemføre en hovedforhandling ved landsretten på overbevisende måde, hvor alle formelle krav overholdes. Samtidig skal retssagen have en vis sværhedsgrad, både hvad angår forelæggelse af sagens dokumenter for dommerne, afhøringer af vidnerne og den afsluttende procedure.

Huller i vejen

Jeg har i længere tid været lettere irriteret over nogle efterhånden ret store og dybe huller i en privat fællesvej i Søften, som jeg jævnligt benytter. Hullerne har med tiden vokset sig større og større. Heldigvis fandt jeg ud af, at man kan rapportere det til Favrskov Kommune direkte på deres hjemmeside, så det gjorde jeg. 


Allerede dagen efter blev jeg ringet op fra vejafdelingen, som selvfølgelig gerne ville have gjort noget ved det, men da det er på en privat fællesvej, så skal anmeldelsen komme fra en der er vejberettiget. Dvs. enten en der bor på vejen, eller en som bor på en sidevej, og som nødvendigvis skal køre på den pågældende vej, så kommunen kunne desværre alligevel ikke hjælpe.

Nå, øv… Jeg må så leve med hullerne, men kører jeg en dag i et af hullerne og beskadiger bilen, så bliver det en dyr omgang for ejeren af ejendommen ud for hvem hullerne er. For hvis der ikke er etableret en grundejerforening eller vejforening som er fælles om vejvedligeholdelsen, så er det den enkelte grundejer, som har vedligeholdelsespligten ud for sin matrikel og til midten af vejen. Og det tror jeg, at det er de færreste der ved. 


Det betyder også, at den dag hvor en vejberettiget rent faktisk kontakter kommunen, så reparerer kommunen hullet og sender regningen til grundejeren, så de pågældende grundejere har en interesse i selv hurtigst muligt at få lappet hullerne, inden andre kommer og gør det for deres regning.


Jeg foreslår: Et år uden nye love

Hvert år vedtages der godt og vel et par hundrede nye love i Danmark. Hertil kommer et utal af bekendtgørelser, cirkulærer og vejledninger for ikke at glemme alt det som kommer fra Bruxelles. I dag regulerer vi livet i et omfang, som man næsten ikke skulle tro var muligt.


Hver gang en ny lov vedtages, er der en række mennesker, der (forhåbentligt) har gjort sig mange tanker om, hvorfor loven skal indføres, og hvem der skal have gavn af den, så vi må gå ud fra, at lovene er nødvendige. Men på den anden side er der også i hundredevis af embedsmænd, hvis eneste job er at udforme alle disse nye love, og som har en interesse i at det fortsætter sådan.


Men bør vi virkelig regulere livet så kraftigt? Og er alle disse regler nødvendige? Det virker i dag som om mange love bliver indført på baggrund af enkeltsager, der tages op af pressen, og hvor ingen politiker med respekt for sig selv kan tillade sig at sige, at de gældende regler fungerer tilfredsstillende, og man ikke vil gøre noget. Dagens politikere skal vise handlekraft, og det foregår så ved at vedtage nye love.


Jeg foreslår, at Regeringen og Folketinget tager en principbeslutning om, at et af de førstkommende folketingsår skal være lovfrit år. I stedet skal vores 179 folketingsmedlemmer, ministre og embedsmændene i ministerierne i stedet koncentrere sig om at gennemgå den eksisterende lovgivning om forenkle den og fjerne hvad der fjernes kan. Jeg vil vove den påstand, at Danmark ikke går under blot fordi man foretager sådan en øvelse. Tværtimod vil Danmark når året er omme være et væsentligt mere konkurrencedygtigt og gladere samfund, da virksomhederne vil kunne spare mange omkostninger på administration og borgerne ikke skal rive sig i håret over hele tiden at blive begrænset af underlige regler.


Lad os gøre forsøget en dag indenfor den nærmeste fremtid. Og herefter gentage øvelsen i hvert fald hvert 10. år.

Undgå bolighajer

Langt de fleste udlejere er ærlige mennesker, som får deres indkomst ved at udleje boliger. Men som i alle brancher er der brodne kar, som forsøger at udnytte de små fisk – lejerne. Vi kalder dem i daglig tale for bolighajer.
Bolighajen vil ikke gå af vejen for at kræve penge under bordet for at leje et lejemål ud. Bolighajen har måske ikke engang ret til at leje et lejemål ud, men gør det alligevel. Bolighajen vil forsøge at få den højest mulige husleje, uden at skulle foretage nogen som helst indsats i form af vedligeholdelse eller udbedring af mangler på lejemålet. Og klager lejeren til Huslejenævnet, så vil bolighajen på alle mulige måder forsøge at chikanere lejer til enten at opgive klagen eller at flytte.

Alt hvad bolighajen kan finde på, når først lejer er flyttet ind, er lejer beskyttet imod i loven. Men det kan til tider være svært at overskue ens rettigheder, ligesom det vil tage tid at få løst problemerne. Og der er ingen garanti for, at lejer kan få sine penge retur. Derfor er det i lejers interesse helt at undgå at leje sig ind hos en bolighaj.

Følgende tjekliste bør du som minimum gennemgå, inden du lejer bolig hos en privat udlejer:

  1. Er udlejer ejer af boligen? Dette kan undersøges på www.ois.dk. Du indtaster blot kommune og adresse, og så kan du se, hvem der ejer boligen. Det er vedkommende, der ejer boligen, der skal stå som udlejer på kontrakten. Lejer du igennem et udlejningsbureau, bør udlejers navn stå c/o udlejningsbureauet.
  2. Er udlejer selv lejer og skal du fremleje? Du bør i så fald se en kopi af udlejers egen lejekontrakt eller andelsbevis, hvis der er tale om en andelsbolig. Du bør også kontakte ejeren af ejendommen og få bekræftet, at din udlejer godt må fremleje til dig. Se i øvrigt kapitlet om fremleje angående at sikre dine rettigheder mest muligt.
  3. Se efter om navnet på gadedøren og postkassen stemmer overens med udlejers navn, hvis udlejer selv bor i lejemålet.
  4. Kræver udlejer penge under bordet for at du må flytte ind? Eller at du skal betale depositum eller leje, før lejekontrakten er underskrevet? Dette er typisk noget, som bolighajer kan forventes at gøre. Find en anden udlejer.
  5. Bor der allerede en lejer i lejemålet? Kontakt vedkommende og få bekræftet, at vedkommende skal fraflytte, inden at du skal overtage lejemålet.

Ovennævnte vil aldrig kunne sikre dig helt imod at blive snydt, men det kan forhindre de værste tilfælde af svindel.